探路地治改革 南海大沥“毛地”入市再造产业空间

中新网广东新闻4月25日电 题：探路地治改革 南海大沥“毛地”入市再造产业空间

记者 程景伟

近年来，南海大沥镇紧抓粤港澳大湾区建设、乡村振兴战略实施的历史机遇，结合广佛全域同城化、南海建设广东城乡融合改革创新实验区部署，在城市更新、城乡融合发展方面取得重大突破，多个重点项目取得关键进展。

随着社会经济的不断发展，土地资源不足始终是制约大沥高质量发展的最大瓶颈。目前，大沥镇土地开发强度达到80%，远高于珠三角地区平均土地开发强度，在推动村改的过程中也遇到了工改工难以推进、剩余土地开发难度大的尴尬局面。同时，作为传统的商贸大镇，镇内46个专业市场每年能产生近八千亿的交易额，但经济效益和税收贡献率一直不高。

正当产业空间提升受限之际，大沥镇先试先行“毛地”入市政策，率先寻求解困破局的答案。政经观察人士指出，大胆求变寻求共赢，敢于创新探路先行，这充分展现了“南海地治改革”实践的大沥担当，将进一步推进大沥高质量建设广东省城乡融合发展改革创新实验区先行区。

破解产业空间受限难题

4月23日，大沥镇举办“毛地”入市先行先试——产业用地精准对接会。会上，围绕国土空间再造、城乡空间再造、产业空间再造、生活空间再造、生态空间再造五个“再造”的“南海地治改革”总目标，大沥镇正式推出“毛地”入市政策，再解产业空间提升受限之难题。

按照以往的政策，“毛地”是不允许入市改造的。而近年来，“毛地”入市逐步得到放宽。今年2月9日，大沥镇率先印发“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引，创新工作机制，展现地治改革的有为担当，成为了南海区“第一个吃螃蟹的人”。

所谓“毛地”入市，是指未达到手续齐全(有集体所有权证，没集体使用权证)或土地上盖建构筑物租约未到期的农村集体建设用地，允许上平台招商。“毛地”入市的用途只能为工业仓储、商服用地等，不能为住宅用地和公寓用地。根据相关的政策，“毛地”入市项目应属于纳入“三旧”改造标图建库范围或者农村集体经营性建设用地标图建库范围，已办理土地所有权证。而且面积须达到20亩以上，项目规划容积率也有一定的要求。

按照要求，“毛地”入市竞投人须为南海区大沥镇内注册的具有独立承担民事责任能力的独立法人机构，未被记录入“毛地入市”改造主体“黑名单库”；实缴注册资本金不低于1000万元人民币，同时不接受联合体参与竞投等等。“毛地”入市要集体经济组织表决通过，申请立项的程序，而且入市方案要通过镇联席会议审核，才能上平台挂网成交，签订协议。

释放多重效益实现多方共赢

“毛地”入市政策到底有多好？以下的例子就是最好的说明——A经济社有100亩的集体工业用地，于2000年对外出租，租期为30年。由于此宗地开发较早，上盖建筑形态较差，存在安全生产隐患较大，现有租金不高(约3元/平方米/月)，而且土地大部分未办证“集体土地使用权证”。A经济社希望将此宗工业用地进行改造升级，但限于A经济社缺少资金，且剩余约10年的租期。同时B投资者有意在大沥镇进行产业的投资，A经济社这100亩土地由于区位等优势，符合B投资者的条件。但由于此宗地未有“集体土地使用权证”和租约未到期，无法上平台进行出租。

使用“毛地”入市政策后，A经济社可以制定入市方案(包括土地整理方案和土地出租方案)，上平台招市场合作主体。B投资者竞得市场合作主体后，可以进行土地整理阶段，垫资协助A经济社进行土地租约的解约，以及土地的确权办证。土地前期整理完成后，A经济社与B投资者根据土地出租方案签订土地出租或出让协议(协议须明确B投资者前期垫资解约费用的扣除方式和期限)。

最终，该100亩集体工业用地顺利改造，产业得到了升级，建筑形态得到了提升，安全生产隐患得到解决。同时，A经济社的租金水平得到了提升，约15元/平方米/月，B投资者取得了适合企业发展的土地。可见，通过实行“毛地”入市政策，能够释放多重效益，实现多方共赢。

此次大会现场对大沥镇具备入市条件的13个地块、共计1千亩的土地进行推介，工业用地和商服用地各占一半，其中两个地块当场签订入市意向书。值此机会，大沥镇相关职能部门负责人还共同签订了大沥镇产业提升重点片区全链条监管任务书。

作为河东“高方田”地块合作意向方，佛山钜隆集团副总经理梁荣标表示，盐步家具城已经营28年，面临需进行改造升级的现状，受限于所剩不多的租期，无法进行系统的布局改造。毛地入市政策的推出，可以制度性保障土地租约解除或者拆除工作完成后直接获得使用土地的权利，提前锁定适合企业发展的土地。“我们目标是将盐步家具城项目打造成商业地产和专业市场的标杆。”梁荣标说。

先行先试开启南海“地治改革”新探索

“毛地入市将会成为大沥推动村级工业园改造、商贸改造的一个重要抓手。”大沥镇镇长游剑锋表示，希望通过该政策，让租约即将到期的村级工业园、商贸园区通过土地整理的方式，提前选取新的市场改造主体及租户，也让工业园内的安全生产隐患得到彻底解决，从本质上提升商贸大沥品质，“让大沥真正成为最具想象力、能够重构的地方。”

暨南大学特区港澳经济研究所副所长、自贸区研究院副院长，经济学院教授、博士生导师谢宝剑分析认为，首先，对村集体来说，“毛地”入市放宽了集体经营性建设用地入市的标准，利用市场力量，盘活土地资源，增加集体收益。不仅可提高村集体租金收益水平还能够提前对旧物业进行改造，升级了产业业态，降低了安全生产、消防、环保等隐患。

同时，对市场改造主体而言，“毛地”入市政策可以制度性保障土地租约解除或者拆除工作完成后直接获得使用土地的权利，无需重新再上平台进行竞价交易，提前锁定适合企业发展的土地，降低企业用地获得成本和竞争压力，保障改造主体的市场利益。同时，在符合政策条件下，可获得村级工业园改造的政府专项补贴，提高项目可行性。

他还认为，站在政府角度，“毛地”入市能进一步加快村级工业园改造，促进产业升级和经济提质，既释放了土地资源，增大产业发展空间，又创新了城乡融合发展模式，加快招商引资和产业升级步伐，推进大沥镇乃至南海区新一轮跨越式高质量发展。

南海区自然资源分局城市更新审批管理股股长杜小刚指出，大沥作为改革创新的先行者，在土地领域也一直走在南海、佛山乃至全国的前列，南海集体可经营性建设用地入市的“第一挂”就来自大沥镇的太平社区。大沥的“毛地”入市政策的先行先试，既展现了“南海地治改革”实践的大沥担当，也体现了立足本地实际、用好用活村改政策的大沥作为。(完)