阳江信息港日前，佛山市住房和城乡建设局发布关于印发《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》（下称“办法”）的通知，明确商品房预售款应全部存入监管账户，优先保障项目竣工，开发商留存监管及可提取使用的额度，视项目建设进展而定，同时与开发商信用分值挂钩。12月15日，该局发布政策解读，对政策特点、内容进行说明。
解读称，此次办法是在2012年政策基础上的再修订。早在2012年，佛山修订了相关办法，对保障工程顺利完工，维护购房者合法权益起到至关重要的作用。近年来，佛山房地产市场变化较大，为更好地适应房地产市场出现的新情况和新挑战，进一步优化政务服务环境，提高商品房预售款使用效率，降低项目开发成本和风险，佛山住建局及时对原办法再次进行了修订。
此次印发的办法较之此前版本，在规定各监管主体的责任分工、商品房预售款的留存额度及用款审批流程上进行优化，增加了资金申请节点、与企业信用情况挂钩、新增保函业务、优化预售资金各项审批业务流程、缩减审批时间，完善预售资金适用情形和罚则。
具体而言，政策修订遵循4大思路。首先是“全程全额监管”，从预售商品房收取首期款开始监管，至项目完成商品房首次登记并达到可单方办理转移登记的条件结束。同时，从严监管、确保安全，预售款进账额度未达到留存比例的，不能申请用款。
在此基础上，设定留存额度并与企业诚信分值挂钩。这是此次政策的重大亮点。办法确定了每个节点的留存额度，留存额度与企业的诚信分值对应，积极引导企业诚信经营，最大效果地发挥佛山市对于房地产企业的诚信管理作用，让诚信企业走遍天下，失信企业寸步难行。
与此同时，以新举措帮助降低企业开发压力，包括增加资金审批节点，并对达到一定条件的诚信企业，允许使用银行现金保函替换商品房预售款监管账户中的监管资金，提高相关提取、审批效率。
目前，绝大多数房地产销售采取的是商品房预售模式，即房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。今年12月以来，包括佛山在内，全国多地已出台相关政策，加大商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设，避免开发商拿到回款后跑路现象的发生。
佛山新出台办法的主要内容：
1．对监管银行的选取进行明确与调整。
将房地产开发企业选取监管银行的范围从项目所在区扩大到全市行政区域内的商业银行，可优先选择项目的开发贷款银行作为监管银行。
2．增加用款计划节点及下调留存比例。
由于结构封顶到竣工验收之间时间跨度太长，为提高资金使用效率，在2012版办法规定的基础上增加一个预售款的留存和用款节点，即在主体结构封顶与竣工验收之间增加“配套安装工程完成”的节点。
根据市场情况，科学设置各工程节点预售资金留存比例，预售至封顶前、封顶后到配套安装工程、竣工验收、首次登记，四个留存节点分别是10％、5％、3％、1％，项目竣工验收后至完成商品房首次登记前预售款的留存比例从2％降到1％。
3．诚信分值对应留存比例的调整。
房地产开发企业诚信分值对应项目预售款的留存比例是佛山预售款监管办法的一个重要亮点。本次修订加大对企业信用分值的奖惩力度，下调高分值企业的预售款的留存额度，上调低分值企业预售款的留存额度。
4．明确用款申请资料，简化竣工验收后用款手续。
办法对各个节点房地产开发企业申请使用预售款的材料进行了更加详细明确的规定，并将竣工验收合格后申请用款的材料简化为仅需提交用款申请表。
5．提出保函替换预售款的原则性规定。
参考北京、天津、武汉、大连、东莞、中山、珠海等城市的做法，结合佛山实际，做出了银行保函替代商品房预售款监管的原则性规定，下一步将出台具体操作细则。
6．留存额度与工程后续费用紧密挂钩，对房价差异大的区域实施差异化管理。
为保障房价较低的项目工程建设费用能够覆盖工程全部阶段，防止后续工程出现“烂尾”的风险，本次修订增加了对于不同区域项目资金审批使用的差异化管理情形：当监管账户内的资金少于后续工程建设费用时，区交易管理机构应当暂停项目用款申请和审批，直至账户资金能超出后续工程建设费用为止；同时对于留存资金较多的项目，当账户内的资金超过留存额度且超过项目后续工程费用时，房地产企业可以仅凭申请表提取超出部分。
南方日报记者 华声宇 叶洁纯
