阳江信息港1月，29242元/平方米；2月，27189元/平方米；3月，22873元/平方米。东莞住建局官方数据显示，该市新房网签均价今年来持续下跌。
刚需客李先生却越发为买房焦虑：新楼开盘，不动产登记中心显示有房可售，但开发商说卖完了。而中介则说有房，不过要收高额溢价。溢价不能贷款，一次结清，没有合同。
日前，南方日报记者暗访东莞楼市，发现投机炒房现象严重：有企业捂盘3年再售，一套最高溢价400万元；有炒房客、中介倒卖房源，赚取数十万元内转金、茶水费；有企业以双合同规避调控政策……溢价、内转金、茶水费大多进入私人账户。
4月8日，住建部约谈东莞市政府，要求坚决遏制投机炒房。东莞市住建局工作人员表示，记者反映的抬价倒卖现象近期确实较为多发，均属违规，无奈调查难、取证难。
捂盘▶▷
囤积3年加价百万元
李先生是清远人，在东莞工作多年，儿女要上学了，购房需求越来越迫切。
位于东莞茶山镇的保利锦城花园引起了他的关注：2018年取得预售证，2019年交房，至今还有数十套房源可售，备案价从1.7万元到2.1万元不等，楼层也好，分布在9到12层、19到22层。
然而，现实很快向李先生泼了冷水。房源是真的，但是由“南岭置业”中介销售，售价比备案价高出约100万元，溢价部分不写入合同，不开发票，一次结清。
东莞市不动产登记中心官网显示，保利锦城花园的项目名称为茶溪公馆，开发商是东莞市和成房地产开发有限公司（下称“和成公司”），2号楼有50套房源可售，另有多套别墅可售。
天眼查信息显示，和成公司于2015年注册，股东分别为广东保利城市发展有限公司（占股68%）和东莞市汇峰房地产开发有限公司（占股32%，下称“汇峰公司”）。
日前，南方日报记者以购房名义来到保利锦城花园，物业称销售部已取消，可到“南岭置业”中介机构（下称“南岭置业”）咨询。南岭置业设在保利锦城花园一楼商铺，其工作人员多次接待记者，均称有房，并带记者进入小区实地看房。
“这些房说白了，就是开发商想赚钱，留到现在卖。”南岭置业工作人员称，保利锦城花园2018年开售后，开发商的股东留了60多套房自己卖。到今年4月，每平方米售价已比备案价高出1万元。例如，16栋一单元102，288平方米，售价超900万元，比2017年备案价491万元高400多万元；2号楼一单元1104房，103平方米，售价268万元，比2018年备案价165万元高103万元。
南岭置业工作人员说，若购房，需先一次性支付溢价，转账到温某雯的中国银行个人账户，再持盖有汇峰公司印章的办理商品房买卖委托书，按照商品房买卖的程序与和成公司交易，“溢价不会写进购房合同，没法开发票，只能给一个收据”。
上述工作人员称，囤积的60多套房已经卖了一半，“要不是首付比较高，早就卖完了”。两名市民告诉记者，其向南岭置业支付溢价后成功购得房产。
倒卖▶▷
交内转金就能买到房
记者暗访发现，在更多新楼盘，炒房客、中介通过内转房哄抬房价、赚取溢价。
丰泰·湾区风华世家位于虎门镇，今年1月，1栋、6栋共352套放盘。截至4月，东莞市不动产登记中心官网显示仍有166套可售。记者到销售处咨询，被告知全卖完了，业主们正陆续网签。
记者再到周边的中介咨询，却别有天地。
一名“Q房网”的中介人员称，其手上有1楼、18楼两套房源，交20万元“茶水费”，就可让上个业主转让出来。他说，这些房源大都是开发商内部人员拿到，再放到中介售卖，“你既然想要，我们就提供渠道”。
一名“21世纪不动产”的中介人员则介绍了6栋2单元1802房源，95平方米，内转金20万元。其称，业主和开发商的关系很硬，才能拿到1802这样的好户型，“他和朋友一共拿了十几套”。
丰泰·湾区风华世家1栋、6栋平均备案价近3万元，但中介称仍未到真实市价。“备案价上不去，新房比二手房价格低，开发商就有一系列操作。”中介说，不止风华世家，虎门多个新开楼盘都需额外的内转金才能拿到房源。
道滘镇的时代香海彼岸楼盘，销售部称1、2、3期已经售罄，但有人称可通过中介转让房源，当场联系了“房莞家”中介人员接待记者。
“房莞家”中介人员称，其独家代理了香海彼岸的内转房，已经卖了七八套，称房源是新政下没有购房资格的业主转出的，“人家就算没资格，也要赚钱的”。
带记者进入小区实地看房后，中介详细介绍了交易模式：以一套87平方米房子为例，备案价约170万元，需事先额外支付业主60万元内转金，双方签订三方合同，然后到开发商处办理手续。
佳兆业·时代芳华楼盘一名销售人员称，能帮忙买到香海彼岸的内转房，房源是开发商抵扣给工程方的，售价约2.5万元/平方米，比备案价高6000元。溢价部分一次性结清给业主，然后再按备案价到房管局网签。
时代香海彼岸一名销售人员表示，部分参与内转房交易的是其前同事，公司知道内转金的存在，但认为是业主的行为，管不了。
双合同▶▷
借“装修合同”收取溢价
东莞市2016年10月8日起对新建商品住房销售价格实行备案制度，经价格备案后，商品住房实际成交价不得高于备案价格。但记者暗访发现，除了不法人员以私人账户收取溢价变相规避备案制度外，也有房地产开发企业用“双合同”抬高实际售价。
中堂镇的佳兆业·时代芳华楼盘，3栋502房88平方米，公示单价19427元/平方米，公示总价171万元。
“如果我们按政府的备案价去卖，是亏本的。”记者暗访时，销售人员直言，芳华楼盘开发商拿地价是10700元/平方米，售价是拿地价的2倍才能盈利，因此公司调高了售价，均价不到2.2万元。以502房为例，实际售价约189万元，比备案价高18万元。这18万元须在首付时一次结清，按装修合同签约，有收据有发票，“只是说你去银行不能按189万元贷款，要按171万元”。
在2020年中国百城房价累计涨幅指数中，东莞的新房以9.5%居于首位。而东莞中原战略研究中心发布的2020年报显示，部分新盘备案价远远低于预期。
时代芳华销售人员称，东莞很多新盘的实际售价都超过备案价，有的以“双合同”形式收取溢价，有的则以喝茶费形式收取。“我感觉见过你，知道不是政府暗访的，所以直接跟你讲。”这名销售人员说。
公开信息显示，2020年11月，东莞楼盘华润·万象府被爆出置业顾问收取茶水费的违法行为，收取金额在10万到30万元不等，涉案总额较大，涉案的95后销售人员朱某被刑拘。几天后，厚街一商业城股东王某因收取喝茶费也被刑拘。
上述销售人员说，在申购者支付万元以上的诚意金后，工作人员或中介人员会向购房者说明“双合同”“喝茶费”等收取溢价的情况，以规避政府部门的暗访检查。一些楼盘溢价严重，便增设“验资”门槛，以确定购房者有能力支付溢价。
住建局▶▷
暂无有效处置手段
4月16日，记者以群众信访的名义咨询了东莞市住建局工作人员。对方称，记者反映的各类抬价倒卖房源行为，近期确实较为多发，“抢房的人太多了，实际需求几乎是供应面积的两倍”。
工作人员明确，抬价倒卖行为均属违规。若交易未发生，但有充分证据证明推销人员有意图加价倒卖，有关部门可予以行政处罚并通报；若交易发生了，则触犯刑法，由公安机关调查处置。
不过，工作人员坦言，目前尚无有效处置手段。溢价内转金茶水费大多转入私人账户，收取现金的更是没有任何证明记录，加之开发商有很强的规避调查能力，调查难、取证难。
虽然东莞2020年7月发文要求加大力度打击开发商捂盘惜售的行为，严格规范商品住房认购行为，认购后不得擅自更改购房者姓名。但东莞市住建局工作人员承认，如果企业为认购者出具认购证明，而认购者以各种理由延迟网签，很难判断其是否为捂盘不售；而开发商在更改认购者姓名时，往往又能给出早前认购者不满条件的种种理由。“对这些，我们很难做一刀切的规定。”
记者了解到，早在去年7月和今年2月，东莞先后出台“莞九条”和“莞六条”，坚决遏制投机炒房行为，严肃查处捂盘惜售、收茶水费、变相规避调控政策等违法违规行为。4月8日被住建部约谈后，东莞又重申坚持“房住不炒”定位，深化“一城一策”调控。
“如果把售卖渠道收回来，研发一个公平公正的申购摇号系统，问题可能会有所缓解。”东莞市住建局工作人员说。目前，上海、成都等地已引入公证机构现场监督楼盘售卖，并开发专门的摇号系统，规避房地产企业“捂盘惜售”、内部人员认购等问题。
接待记者时，一名工作人员也忍不住吐槽：不久前，他曾到茶山镇金融街·金悦府买房，没买到。次日，中介来电称手上有房，交15万元就可转让。
南方日报记者
