阳江信息港南都讯 据住建部网站昨日消息，住建部、国家发改委等6部门近日联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），提出规范住房租赁经营行为，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月。
近年来，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务，少数住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。为此，《意见》明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。
《意见》针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确要求各地加强从业管理的同时，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
《意见》还要求，各地应开展住房租赁资金监管。企业单次收取租金超过3个月，或单次收取押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。同时，禁止套取使用住房租赁消费贷款。企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得诱导承租人使用“租金贷”。金融机构严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，对住房租赁企业加强名单式管理。
《意见》指出，各地应合理调控住房租金水平。租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门建立住房租金监测制度，定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。此外，各地还需落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。
专家解读
房租和房价管控一样 异常上涨必被打压
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策是长租公寓市场首个系统监管的政策。“长租监管7条”政策严厉、方向明确，成为今年在经营贷管控基础上，房地产市场第二个严管金融市场的政策。
此次政策明确了租金的监管，有两个方面的内容。第一、住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。第二、加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。这两点内容较为系统地填补了过去租金方面的监管问题。过去租金的收取等没有监管，导致资金方面出现了很多问题，也是金融风险的来源点。现在租金异常上涨受到关注，后续也和房价管控一样，异常上涨必被打压。
此次政策对于租金贷款的管控更加规范和到位。第一、对于各类违规的套现行为，政策明确，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。第二、金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。从这两点看，租金贷被明确严管，而租赁消费贷款则依然受认可。这两者的区别在于，租金贷进入到了轻资产长租公寓企业的账户，而租赁消费贷则是进入租客的账户。这是后续在明晰不同贷款方面所需要注意的。
广东省公寓管理协会会长刘昕说，由于“长收短付”现象的出现，就导致了行业内频频发生爆雷事件。如果政府能强行要求不允许长收，就可以直接把爆雷事件扼杀在摇篮里。
刘昕说，住房租赁行业收租模式有所差异。押一付三，押一付六，很容易滋生“爆雷事件”；押二付一，爆雷事件相对比例较少。
刘昕表示，合规企业的长收或者租金贷，都是为了租赁企业的发展，比如快速拿房，投入装修等，这种形式的投入源于拿不到低成本的资金或者长效资金，所以才铤而走险，用了一些资金的杠杆。而对那些非法的、爆雷的企业，长收短付就是为了将来跑路做准备。刘昕表示，建议政府和金融部门拓宽正规住房租赁企业的融资渠道和提供低成本的发展资金。
政府需提供更多的公共租赁住房
新文件出台的背景是什么？中原地产首席分析师张大伟认为，新业态野蛮生长了好几年后，政府部门对轻资产住房租赁企业出台约束性文件很有必要，能够部分解决房地产租赁问题。
据他介绍，轻资产住房租赁企业刚开始“泛滥”时，盈利模式很简单，一是赚取租金差价，导致租金价格的明显上涨；第二种盈利模式则是囤积一定的租赁房源，通过上下游的支付时间差获得资金池。
“对于轻资产类住房租赁企业来说，我觉得政府应该做的是尽量约束其规模，把它限制成为一个市场的有益补充，千万不能让它成为市场的主流。”张大伟称。
他告诉南都记者，国内租赁市场存在的核心问题是租售比非常悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格，租赁行业盈利的可能性很小。而轻资产类租赁企业不拥有资产，只是把它作为一个金融产品运作，企业一方面赚差价，另外一方面将“租金贷”等作为资金池的补充。
南都记者注意到，文件规定，“住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月”，并提出建立一个监管账户。
在张大伟看来，这一规定是一个积极尝试，“企业爆雷的可能性相对而言会变小”。但他也同时指出，政策应该更加坚决。
“过去对企业设立资金池行为无监管，到现在提到了监管，从这个角度来说是一个进步，但还不彻底。”张大伟指出，此次新政策中没有对“轻资产租赁企业的属性以及对整个租赁市场提供了什么”这一问题作出回答。
他表示，国家政策提倡的是长租公寓，是鼓励业主改造空置的房屋，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。当下所谓的伪长租公寓已不是租赁企业，而是标准的“金融企业”。
同时，当下轻资产租赁企业虽然在房源条件的改善方面做了很多努力，但过多资本进入租赁市场后，把中低端租赁房源升级成中高端，看似改造升级带来的是整个行业生态的变化。“当下的租赁市场的需求不完全是品质，很多租户有可能只是想要几百块一个月的中低端租赁。”他说。
那要如何才能真正解决租赁市场痛点？张大伟表示，政府需提供更多的公共租赁住房，同时提高市场上租赁房源的供应，这是政府现在能做的比较好的办法。
长租监管七条
●加强从业管理。从事住房租赁经营的企业，以及转租10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，并在开展经营前向住房和城乡建设部门推送开业信息。
●规范住房租赁经营行为。住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
●开展住房租赁资金监管。住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。
●禁止套取使用住房租赁消费贷款。企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”。金融机构严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，对住房租赁企业加强名单式管理。
●合理调控住房租金水平。租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门建立住房租金监测制度，定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。
●妥善化解住房租赁矛盾纠纷。发挥相关部门、街道办事处、社区、行业协会作用，加强协同联动，综合运用多元调解机制，维护租赁当事人合法权益。
●落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。
采写：南都记者 邱永芬 王凡
