阳江信息港无论你是否接受最新发布的广州96个小区参考价，市场各方已经有了动作：
广发银行等银行向记者独家表态，将把二手房参考价作为房贷评估价的重要参考。此外，多个中介平台的热门楼盘已经下架……
变化来得快，但也有迹可循：从去年末国家加强房市管控力度开始，到今年2月深圳率先推出二手房参考价，再到10多个城市陆续出台二手房参考价，二手房市场的调控已是必然。
在国家反复强调房地产市场稳地价、稳房价、稳预期的背景下，为何调控集体转向二手房？参考价制度能起到什么作用？跳脱二手房参考价看整个政策环境，当下的房地产调控逻辑发生了哪些变化？
今天，粤评君和大家聊聊。
为什么调控瞄准二手房？
关注楼市会发现，近年来，一手房市场和二手房市场无论是市场价格还是调控，总有时间差。
在“新房强制降价3%”、新房摇号等政策影响下，广州的一手房房价趋于平稳。然而，在一段时间里，二手房市场却处于政策相对空窗期。
“尤其是人口流入型城市的二手房市场交易活跃，包括挂牌价、成交价都出现了比较高的涨幅，甚至有一二手房房价倒挂的现象。”广州大学房地产研究所所长陈琳认为，二手房参考价弥补了稳房价中对二手房调控的相对空缺。
弥补这一空缺的必要性首先与一手房调控相关。说白了，房价由一手房房价和二手房房价组成，并且二者的价格有联动效应，相互影响。在一手房价格基本控制的基础上，如果二手房房价格稳不住，新房价格就会有上涨预期，形成焦虑，此前就有调侃说，特别是一二手房房价倒挂的情况下，摇中新房就像股市打新成功，这显然会影响整个房地产市场的调控。
还有一方面，相比一手房，二手房周边配套完善、附带公共资源更多，具备更多议价的可能，也容易成为炒房目标，形成市场泡沫。另外在现实中，部分热门小区也可能出现抱团哄抬小区房价的情况。
因此，保持二手房价格合理、稳定，对稳定新房价格，整体实现房地产市场平稳健康发展有重要意义。今年来，包括深圳、成都、上海等全国多个城市都出台二手房参考价，以此给二手房市场降温。
二手房接下来会怎样？
二手房参考价制度下，楼市会迎来哪些变化？
粤评君认为，最重要的还是稳预期。目前，虽然广州的二手房参考价的提法还是“引导”“考量依据之一”“重要参考”，但相对温和的政策释放着对二手房价格调控的确定性。
也有专家提出，如果参考价未达到调控预期，不排除可能像深圳那样实行强制措施。
同时，二手房参考价对购房者资金规划的影响也是确定的。
以银行房贷为例，如果参考价低于挂牌价，那么银行根据评估确定的贷款就会减少。“在一定程度上降了杠杆，由此减缓二手房交易，特别是依赖杠杆形成的需求，对二手房市场也会起到调控作用。”陈琳认为。中原地产代理有限公司战略研究中心总经理胡广东则指出，在参考价制度下，银行房贷量减小，也能在一定程度降低风险。
暨南大学经济与社会研究院助理教授刘诗濛进一步指出，“出台二手房参考价侧重限制交易价格，特别是在目前国内经济面临下行压力货币政策有宽松预期的情况下，提前防止货币资金大量流入楼市。”
伴随而来，可以预见的是二手房市场交易量降低——因为买卖双方将处于一段关于价格博弈的僵持期。“购房人会观望房价是否下降，售房人也不一定会折价售卖，由此可能出现二手房交易量下降。”胡广东表示。
房地产调控方式变了？
由此看来，各大热门城市纷纷建立的二手住房成交参考价格发布机制，等于给二手房市场交易安装了“照明灯”、配备了“检测仪”、拧紧了“水龙头”，是贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，也有利于进一步提升二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。
但，各位投资者，特别是炒房客除了看到有关部门通过“限价”抑制或延后需求以外，还应该关注到，当下房地产调控的逻辑已经从“限价”“限贷”等方式，转而采取更多的供需调控方式来实现“房住不炒”。
就在广州发布二手房参考价当天，国新办也举办了重磅的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。
粤评君关注到，这个发布会全程未提关于房地产市场调控的各种具体措施，而是多次强调“以深化供给侧结构性改革为主线”“加快完善住房制度”“进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居”。
这些论述或许也折射出房地产调控逻辑的改变——从重点针对价格调控房价，转向针对需求调控房价。
再进一步说，就是构建一个健康、合理的住房体系，调节住房与购房需求。在当前阶段，更准确地说，应该是让收入能力不足的人群住上房，通过满足需求缓解购房焦虑。
而应对之策是国家正在加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系。
上海克而瑞信息广佛区域首席分析师肖文晓认为，这个住房体系应该是“橄榄型”的。在这个体系中，自上而下，高收入人群选择顶部的完全商品房市场，中收入人群可以选择共有产权房、市场化租赁住房，年轻人、新市民等刚起步的群体可以选择保障性租赁住房，而困难群体可以选择公租房、廉租房等进行兜底。“‘橄榄型’最为稳定，当人人有房住，炒房自然就不存在。”肖文晓表示。
以租代购可以实现吗？
目前，国家将发展保障性租赁住房作为完善住房保障体系的重要抓手，这也是“十四五”住房建设的重点任务。
从目前的意图看，保障性租赁住房主要作为新市民和年轻人的过渡性住房，并强调保障性租赁住房引入了市场模式以此实现可持续发展。
不过，也有人提出：长租放在整个房地产市场中看，是否就有了消纳购房需求并因此降低房价的可能？
粤评君和多位专家聊过后认为，通过“无产权”长租消纳购房需求可能实现，但关键问题在于如何解决群众对于房屋“产权”背后资源的渴求。
“租赁与中国的传统住房观念还是有一些冲突，中国人最终都会想着能有自己产权的房子。”陈琳表示。
的确，产权是一种安定感、安全感的重要基础，因为产权背后连带的是医疗、教育、落户、出行等一系列公共资源和公共服务。
因此，粤评君认为只有同权或是能享受到的核心公共资源差距不大，才能实现较大范围的“以租代购”，实现对购房需求的消纳。
刘诗濛也指出，这是一个中长期政策，难点在于如何协调各方关系，并长期稳定运行，涉及诸多资源的分配。未来一方面，应通过制度创新来实现稳房价、稳预期，让大家能够买得起或租得起房，另外一方面，通过城市功能特别是公共服务能力的提升，可以在相对有限的城市空间实现同等质量的生活水准。
而当前，在共同富裕的背景下，资源重新分配、调整正在进行中。对于教育培训、学区房等的政策调整，正释放着这样的信号。
另外，审视当下的住房保障体系，有专家认为共有产权房是一种比较好消纳纯市场购房需求的模式。“这种有产权，价格相对低的住房方式，能弥补很大一块住房需求。”陈琳认为，应该继续发展共有产权房将其作为住房市场的有效补充。
南方日报记者 张子俊 王彪
出品：南方经济智库
